STRUCTURE

Ce qui rend le syndicat de maisons unique en Suisse est l’utilisation qui est faite de la Sàrl pour créer une construction juridique circulaire.

UNE VUE D’ENSEMBLE

« CasaLibera ; le syndicat de maisons » est composé des quatre structures de base suivantes :

  1. l’association du syndicat
  2. la Sàrl du syndicat
  3. plusieurs associations de maison
  4. plusieurs Sàrl de maison

Le syndicat de maisons se compose de l’association du syndicat, de la Sàrl du syndicat qui lui sert d’organe financier et administratif ainsi que des différents projets de maison, qui sont eux-même aussi organisés en tant que Sàrl. Les deux seuls sociétaires d’une Sàrl de maison sont l’association de maison d’une part et la Sàrl du syndicat de l’autre qui, en étant dirigée par l’association du syndicat, assure la dimension solidaire et anticapitaliste du projet.

Ce qui rend « CasaLibera ; le syndicat de maison » unique en Suisse est l’utilisation qui est faite de la Sàrl pour créer une construction juridique circulaire qui empêche la revente des maisons sur le marché spéculatif et garantit en même temps une grande stabilité juridique.

De plus, ce modèle circulaire permet de créer un réseau solide de mutualisation des ressources, qui peut lancer de nouveaux projets solidaires et soutenir des maisons menacées. D’autre part, les projets de maisons conservent une très grande autonomie. Avec leur propre forme juridique ils peuvent en toute indépendance s’occuper de leurs affaires – à l’exception d’une vente – sans mettre en danger les autres projets, même en cas de faillite.

Pour résumer, le syndicat de maisons a deux composantes organisationnelles principales, : (1) les projets de maison individuels et (2) les structures de coordination et de gestion du syndicat.

    1. Les projets de maison sont organisés comme des Sàrl individuelles qui détiennent le titre de propriété de la maison. Étant donné que chaque Sàrl de maison possède le titre de propriété, mais a deux sociétaires, la maison n’appartient ni directement à la Sàrl du syndicat ni uniquement à l’association de maison aux mains des locataires du bâtiment. Les deux sociétaires ont un droit décisionnel égal sur la revente éventuelle de la maison et sur les modifications des statuts de la Sàrl de maison. Ce qui permet d’éviter une éventuelle reprivatisation d’une maison qui ne peut se faire sans décision unanime.
    2. Les structures de coordination et de gestion du syndicat comprennent deux entités : D’une part, l’association du syndicat qui se compose de tous les membres des projets de maisons, et d’autre part, la Sàrl du syndicat, qui sert de bras financier au syndicat et est géré par l’association du syndicat. C’est à cette échelle qu’est définie la fonction du syndicat de maisons non seulement comme un organe qui empêche la spéculation immobilière, mais aussi comme un réseau de solidarité entre projets de maisons autogérés et un organe consultatif pour d’autres initiatives.

      STRUCTURE CIRCULAIRE EMPÊCHANT LA SPÉCULATION IMMOBILIÈRE

      Kreismodells zur Verhinderung des spekulativen Weiterverkaufs (Pfeil =Stimmrecht).
      Kreismodells zur Verhinderung des spekulativen Weiterverkaufs (Pfeil =Stimmrecht).
      Kreismodells zur Verhinderung des spekulativen Weiterverkaufs (Pfeil =Stimmrecht).

      LA SÀRL DE MAISON COMME ÉLÉMENT DE BASE

      La Sàrl, une forme juridique issue de l’univers hostile du capitalisme est, de manière ironique, particulièrement bien adaptée pour assurer le type particulier de «séparation des pouvoirs» nécessaire entre la Sàrl du Syndicat et l’association de maison.

      Les bases du fonctionnement d’un projet de maison au sein de CasaLibera sont définies de manière contractuelle dans ce que l’on appelle la convention d’associés, liant les quatre parties en présence : l’association de maison, la Sàrl de maison, l’association du syndicat et la Sàrl du syndicat. L’objet de la société y est également précisé, par exemple : « Acquisition de la propriété au 13 rue Ruth-Bösiger pour mise en location solidaire et autogérée ». C’est aussi dans la convention d’associés que va être précisément fixé qui peut décider de quoi. L’association de maison, constituée par les locataires du lieu, doit rester aussi autonome et libre que possible. C’est pourquoi la Sàrl du syndicat n’a droit de veto que sur les questions fondamentales que sont les modifications des statuts et la vente de la maison. Elle garantit ainsi que le bâtiment et le terrain sont durablement retirés du marché immobilier spéculatif car une Sàrl ne peut être dissoute unilatéralement par aucun associé. Ce modèle de Sàrl de maison est commun à tous les projets du Syndicat.

      La Sàrl de maison dont le capital social de départ s’élève à 20.000.- CHF est fondé conjointement par l’association de maison et la Sàrl du syndicat qui contribuent toutes les deux à hauteur de 10.000.- CHF. Le loyer et la contribution solidaire sont définis dans le contrat de location entre le propriétaire, la Sàrl de maison et le locataire, l’association de maison.

      L’organe de gestion d’une Sàrl de maison se compose d’une personne déléguée qui représente l’association de maison et d’une personne déléguée qui représente la Sàrl du syndicat. Toutefois, pour des raisons pratiques et juridiques, la personne qui représente le syndicat est également issue de l’association de maison. Ainsi, indirectement, les deux membres de la direction d’une Sàrl de maison proviennent de l’association de maison, mais avec des rôles de délégation différents. La personne déléguée représentant le syndicat est donc active dans les deux structures juridiques – association de maison et Sàrl du syndicat. Toutefois, dans la gestion de la Sàrl de maison, cette personne représente clairement le syndicat et doit y appliquer les décisions prises par l’association du syndicat. L’utilisation de cette astuce juridique a 3 raisons :

      1. Elle permet aux locataires de la maison d’avoir plus d’autonomie en ce qui concerne les affaires courantes, par exemple pour l’organisation de travaux de rénovation. L’organe de gestion de la Sàrl est composé de deux personnes qui sont directement impliquées dans le projet de la maison et sont donc au courant de l’état actuel des choses. Les décisions qui ne regardent pas le syndicat sont donc simplement prises par les personnes concernées.
      2. L’effort bureaucratique pour le syndicat est réduit.
      3. Aucune personne du syndicat extérieure à la maison ne peut être tenue responsable, par exemple en cas d’accident sur un chantier.

      GESTION D’UNE SÀRL DE MAISON

      Geschäftsleitung einer Haus-GmbH.
      Geschäftsleitung einer Haus-GmbH.
      Geschäftsleitung einer Haus-GmbH.

      L’ASSOCIATION DU SYNDICAT

      L’association « CasaLibera ; le syndicat de maisons » est l’association faîtière du réseau solidaire du même nom rassemblant des projets de maison, des individus et des groupes ayant pour objectif commun l’utilisation communautaire de bâtiments et de terrains dans toute la Suisse.

      Si les Sàrl de maisons des différents projets forment, pour ainsi dire, les modules de base de notre réseau de solidarité, l’association du syndicat en est l’élément clé qui les relie tous au sein du même modèle circulaire. L’association du syndicat est aux mains de tous les projets de maisons qui en sont les membres actifs et en même temps, elle est directement impliquée dans chaque projet de maison qui la constitue. Ainsi, l’association du syndicat est juridiquement partie prenante de chaque Sàrl de maison, via la Sàrl du syndicat dont elle est l’unique associée et qui lui sert aussi de bras économique pour la gestion du fonds de solidarité.

      Les assemblées générales de l’association du syndicat ont lieu environ deux à trois fois par an, à différents endroits, selon les besoins. Les nouveaux collectifs y présentent leur idée de projet. L’assemblée générale est le moment par excellence pour discuter de la participation du syndicat à la fondation de nouveaux projets de maison. L’assemblée générale offre également un espace d’échange et d’entraide propice à l’organisation de groupes de travail ou d’ateliers et, c’est le moment idéal pour faire connaissance avec les personnes faisant partie du réseau.

      LA SÀRL DU SYNDICAT

      La gestion financière et administrative de l’association du syndicat est confiée à la société « CasaLibera ; le syndicat de maisons Sàrl ». Elle sert de bras économique

      à l’association du Syndicat, qui la possède à 100%. L’association du syndicat en est donc l’unique sociétaire et c’est elle qui a fourni l’entièreté du capital social de départ de 20’000.-CHF qu’a nécessité la fondation de la Sàrl du syndicat. De plus, c’est la Sàrl du syndicat qui détient formellement la moitié des parts sociales de toutes les Sàrl de maison participant au réseau CasaLibera et c’est aussi elle qui gère l’argent de l’association du syndicat et en particulier le fonds de solidarité conformément aux statuts de cette dernière. Les revenus du fonds de solidarité proviennent de la cotisation solidaire mensuelle des projets de maison ainsi que des cotisations annuelles de l’ensemble des membres passifs du réseau.

      L’assemblée générale de l’association du syndicat est l’instrument de décision et de contrôle de la Sàrl du syndicat. Le travail de l’organe de gestion de la Sàrl du syndicat est donc d’appliquer les décisions prises à cette assemblée générale et se fait de manière bénévole.

      L’ASSOCIATION DE MAISON

      L’association de maison est une association constituée par les locataires d’un projet de maison. L’assemblée de maison en est l’organe décisionnel. Elle est représentée à l’extérieur par deux membres de son comité.

      Avec la Sàrl du syndicat, l’association de maison est l’un des deux sociétaires de la Sàrl de maison qui est propriétaire du bâtiment.

      Comme déjà mentionné, en dehors de la vente de la maison et des modifications des statuts de la Sàrl de maison, l’association de maison a un droit décisionnel exclusif sur les questions concernant le lieu.

      STRUCTURE DÉCISIONNELLE DES PROJETS DE MAISON

      Diagramm zur Erläuterung der Hausprojekte-Entscheidungsstruktur des Hausgemeinschaft-Syndikats.
      Diagramm zur Erläuterung der Hausprojekte-Entscheidungsstruktur desHausgemeinschaft-Syndikats.
      Diagramm zur Erläuterung der Hausprojekte-Entscheidungsstruktur desHausgemeinschaft-Syndikats.

      PAS DE COOPÉRATIVE ?

      Les projets de maisons au sein de CasaLibera sont des projets coopératifs dans leur concept. Néanmoins, la forme juridique de la coopérative n’a pas été retenue lors de l’élaboration du modèle organisationnel. Il y a plusieurs raisons à cela :

      Premièrement, des coopératives individuelles ne peuvent pas être reliées entre elles comme des sociétés à responsabilité limitée suivant le modèle du syndicat. Par ailleurs, une coopérative faîtière, propriétaire de toutes les maisons, laisserait aux projets de maisons individuels une marge de manœuvre trop étroite.

      Deuxièmement, la forme juridique de la coopérative n’autorise pas une restriction spécifique des droits de vote. La Sàrl, en revanche, permet une liberté statutaire très étendue sur l’organisation des relations entre sociétaires, notamment en ce qui concerne les aspects décisionnels. Et c’est précisément là que se situe l’autre différence décisive avec ce que peuvent offrir les coopératives. En effet, c’est le droit de veto du syndicat limité à certaines questions au sein de la Sàrl de maison qui permet de bloquer sur le long terme la spéculation immobilière. Ce mécanisme ne peut pas être garanti par des coopératives isolées mais n’est possible que via une coopérative faîtière qui par contre, comme on l’a vu, ne permet pas une autonomie satisfaisante aux projets de maisons.

      Finalement, pour toutes les autres fonctions communément recherchées dans le modèle coopératif, il est très facile de transformer une Sàrl en une structure de type coopératif. Il suffit pour cela de bien concevoir les statuts de la société.

      ADHÉSION AU SYNDICAT DE PROJETS DE MAISONS DÉJÀ EXISTANTS

      Au sein du syndicat, les projets de maison s’organisent en réseau de Sàrl solidaires. Concrètement, cela signifie qu’un projet de maison préexistant ne peut rejoindre officiellement le syndicat que sous la forme juridique d’une Sàrl.

      Pour les projets de maisons qui ont la forme d’une coopérative ou d’une association, ce n’est pas un obstacle majeur. Juridiquement, la transformation d’une coopérative ou d’une association en Sàrl ne pose pas de problème. Aucun impôt n’est prélevé sur la conversion. Seuls les frais de notaire et les frais du registre du commerce doivent être payés, ce qui représente un total d’environ 3’000.- CHF.

      La situation est différente si la maison est la propriété d’un individu. Dans ce cas, la propriété de la maison doit être transférée à une société à responsabilité limitée. Ce qui implique une taxe de 3 % de la valeur totale de la maison…

      FINANCEMENT